अर्थज्ञान - रीट गुंतवणूक म्हणजे काय? परतावा आणि जोखीम किती? जाणून घ्या अधिक

डॉ. विजय ककडे

रीट किंवा मालमत्ता गुंतवणूक न्यास हे सर्वसाधारणत: म्युच्युअल फंडाप्रमाणे कार्य करते. याची गुंतवणूक रचना ही मुख्यत्वे व्यापारी स्थावर मालमत्ता स्वरूपाची म्हणजेच व्यापारी गाळे, भाडेतत्त्वावर देता येतील अशा मालमत्ता स्वरूपाची असते.

खात्रीशीर, सुरक्षित, लाभदायी गुंतवणूक म्हणून जमीन, प्लॉट, व्यापारी गाळे, भाड्याचे द्यावयाचे फ्लॅट घेणार्‍यांचे प्रमाण आजही मोठे आहे. याबाबत अनेकांचा अनुभव अत्यंत लाभदायी असला तरी यातील गुंतवणूक मोठ्या प्रमाणता करावी लागते व त्यासाठी कायदेशीर आणि सोबतच व्यावहारिक अडचणी येतात. केवळ मालमत्तेतील गुंतवणूक न करता, उत्पन्न देणार्‍या मालमत्तेत गुंतवणूक करण्यासाठी सर्वसाधारण गुंतवणूकदारांनाही सुविधा देणारी पद्धती म्हणून रीट (Real Estate Investment Trust REIT) पाहावी लागते. रीट म्हणजे काय, त्याची कार्यपद्धती, फायदे, तोटे व किमान गुंतवणूक प्रमाण, जोखीम व परतावा यांची माहिती घेतल्यानंतर आपण यामध्ये गुंतवणूक करण्याबाबत निर्णय घेऊ शकतो.

रीट किंवा मालमत्ता गुंतवणूक न्यास हे सर्वसाधारण म्युच्युअल फंडाप्रमाणे कार्य करते. याची गुंतवणूक रचना ही मुख्यत्वे व्यापारी स्थावर मालमत्ता स्वरूपाची म्हणजेच व्यापारी गाळे, भाडेतत्त्वावर देता येतील अशा मालमत्ता स्वरूपाची असते. याच्या गुंतवणूक रचनेचे महत्त्वाचे वैशिष्ट्य म्हणजे उत्पन्न देणार्‍या मालमत्तेतच गुंतवणूक केली जाते आणि त्यातून प्राप्त झालेले उत्पन्न खर्च वजा जाता 90 टक्के प्रत्यक्ष लाभांश स्वरूपात वितरित केले जाते. मालमत्ता प्रत्यक्षात खरेदी करण्यापेक्षा त्या गुंतवणुकीचे सर्व फायदे कमी खर्चात उपलब्ध होतात.
मालमत्ता ही घर, दुकान गाळे, प्लॉट स्वरूपात घेण्याचे महत्त्वाचे कारण हे अशा मालमत्ता आर्थिक स्थैर्य व सुबत्तेचे निकष असतात. तथापि अशा मालमत्ता सांभाळणे, हस्तांतरित करणे हे मात्र अनेकवेळा त्रासाचे, कोर्टकचेरी व संघर्षाचे कारण बनले. प्रॉपर्टी घेतल्यानंतर ती भाडेतत्त्वावर देण्यास ग्राहक शोधणे, करार करणे, विक्री करावयाची असल्यास ग्राहक शोधणे या जबाबदार्‍या पार पाडाव्या लागतात. एवढ्या सर्व प्रयत्नातून, गुंतवणुकीतून मिळण्यात परतावा अनेक वेळा 2 ते 4 टक्के दरम्यान राहतो. भाडेपरतावा (Rental yield) मुंबई (2.44 टक्के), कोलकाता (3.96 टक्के), बेंगलोर (2.12 टक्के), अहमदाबाद (3.22 टक्के) व एकूण सरासरी 2 ते 4 टक्के राहिल्याचे दिसते. एकूणच प्रत्यक्षातील मालमत्ता गुंतवणुकीच्या मर्यादा, अडचणी यांच्या पार्श्वभूमीवर रीटचा पर्यायी गुंतवणूक मार्ग म्हणून विचार करता येतो.

रीट गुंतवणूक

रीटचा प्रारंभ 1961 मध्ये लंडनमध्ये झाला असला तरी भारतात त्याची सुरुवात 2007 मध्ये करण्यात आली. अद्यापि या क्षेत्रात नोंदणीकृत व सूचिबद्ध अशा तीन कंपन्या असून; एम्बसी ऑफिस पार्क, माईंड स्पेस बिझनेस पार्क व ब्रुकफील इंडिया रीट यांचा समावेश होतो. भारतात अ दर्जाकृत असणार्‍या व्यापारी संकुलाचे क्षेत्र 650 द.ल.स्के. फूट असून, त्यापैकी फक्त अर्धेच रीटमध्ये आहे. रीट गुंतवणूक प्रारंभिक भाग विक्री जशी शेअर्सची होते तशीच येथे होते व नंतर सूचिबद्ध झाल्यानंतर त्याची खरेदी-विक्री होते. यातून गुंतवणूकदारास रोखता प्राप्त होते. मुख्य भाग हा किती प्रमाणात भाड्याने क्षेत्र दिले, हा असतो. रीटचा वापर क्षेत्र 80 टक्के इतका असून, होणारे करार 3 ते 7 वर्षांचे आहेत. याचा अर्थ, रीटचा मत्ता वापराचे प्रमाण चांगले दिसते. आपणास बेंगलोर, चेन्नई, दिल्ली, मुंबई अशा महानगरात मोक्याच्या ठिकाणी जागा घेणे जवळपास अशक्य असले तरी रीटच्यामार्फत अशा मत्ता संपादन करू शकतो.

रीटचा परतावा व जोखीम

कोणत्याही गुंतवणुकीबाबत जे महत्त्वाचे निकष असतात. त्यात परतावा किती प्रमाणात आहे व जोखीम किती आहे, हे पाहणे महत्त्वाचे असते. रीटमधील परतावा लाभांशाच्या स्वरूपात 6.7 टक्के ते 8.25 टक्के म्हणजे सरासरी 7 टक्के पडतो. रीटला निव्वह उत्पन्नाच्या 90 टक्के भाग लाभांश रूपात द्यावा लागत असल्याने हा परतावा प्रत्यक्षात मालमत्ता धारण केलेल्यापेक्षा 3 ते 4 टक्के अधिक आहे. रीटच्याबाबत भांडवली लाभ म्हणजे सूचिबद्ध शेअर्सची किंमत वाढ पाहिल्यास, ती अल्प आहे याचे एक महत्त्वाचे कारण रीटचा बाजारप्रवेश उशिरा असल्याने दिसतो. रीटमधील गुंतवणूक करण्यापूर्वी अशा गुंतवणुकीबाबत असणार्‍या विविध जोखमींची माहिती असणे आवश्यक ठरते. सर्वप्रकारच्या गुंतवणुकीप्रमाणे बाजारातील किंमत चढउताराची जोखीम असते. रीटच्या बाजार किमतीतील चढउतार गेल्या 3 वर्षांत 50 टक्के इतका आहे. रीटच्या परताव्याचा व्याजदराशी घनिष्ठ संबंध असून, व्याजदर वाढल्यास परतावे कमी होतात याचे कारण म्हणजे रीट हे कर्ज घेऊन प्रकल्प सुरू करत असल्याने व्याज दरातील वाढ गुंतवणूक खर्चभार वाढवते. बांधकाम खर्च, बाजारातील मत्ता मागणी यातील घट जोखीम निर्माण करते. रीटच्या गुंतवणुकीचे प्रमाण व उलाढाल कमी असल्याने रोखतेचा प्रश्न निर्माण होऊ शकतो. आपणास हवे तेव्हा मालमत्ता विकता येत नसेल तर होणारी अडचण येथे दिसते. हा प्रश्न रीटच्या बाजारपेठेच्या विस्तारासोबत घटेल. परंतु रीटचे व्यवस्थापक, त्यांची गुणवत्ता, कार्यक्षमता सर्वात महत्त्वाची ठरते. व्यवस्थापकीय जोखीम इतर गुंतवणुकीपेक्षा अधिक असते. सरकारी धोरणातील बदल, कररचनेत व दरात होणारा बदल, मालमत्ता मागणीत बदल करू शकतो. बांधकाम क्षेत्रास दिले जाणारे प्रोत्साहन सकारात्मक बदल करते.

रीटच्या गुंतवणुकीबाबत महत्त्वाची बाब म्हणजे ही गुंतवणूक दीर्घकालीन गुंतवणुकीचा पर्याय असून, भांडवली लाभासाठी निदान 7 वर्षांचे गुंतवणूक चक्र पूर्ण होणे आवश्यक ठरते. अल्पकाळात रीटच्या लाभांशाचे प्रमाण अल्प असल्याने फारशी आकर्षक वाटत नाही. परंतु जेव्हा मालमत्ता आपण 10 ते 20 वर्षे व त्यापेक्षा अधिक काळासाठी ठेवतो व नंतरच मोठा परतावा मिळवतो, तेच सूत्र रीटला लागू होते. येथे एकूण गुंतवणुकीच्या 10 ते 20 टक्के गुंतवणूक रीटच्या स्वरूपात ठेवणे व दीर्घकाळासाठी गुंतवणूक ठेवणे फायद्याचे ठरेल. आपला एकूण विकासदर 7 टक्केपेक्षा अधिक असल्याने पायाभूत क्षेत्रात व बांधकाम क्षेत्रात अधिक मागणी निर्माण होणार असल्याने रीट हा एक चांगला गुंतवणूक पर्याय ठरू शकतो. अर्थात, आपली गुंतवणूक उद्दिष्टानुसार करणेस तज्ज्ञांचा सल्ला महत्त्वाचा ठरतो. रीट ही गुंतवणुकीची नवी रीत ठरू शकते.