गुडगावमधील एका गृहनिर्माण प्रकल्पात बिल्डरने (विकासक) घर खरेदीदारांची फसवणूक केली होती. ग्राहक न्यायालयाने घर खरेदीदारांच्या बाजूने निकाल दिला होता. याविरोधात बिल्डरने सर्वोच्च न्यायालयात याचिका दाखल केली होती.
Supreme Court Occupancy Certificate ruling
नवी दिल्ली : बिल्डरकडे 'भोगवटा प्रमाणपत्र' (Occupancy Certificate) नसेल, तर घर खरेदीदाराला घराचा ताबा घेण्यासाठी जबरदस्ती करता येत नाही. ओसी (OC) नसेल तर खरेदीदार घराचा ताबा नाकारू शकतो. इमारत आहे तशी ताब्यात घ्या, असे बिल्डर म्हणूच शकत नाही. असे म्हणणे कायदेशीररित्या बिल्डरने दिलेली 'सदोष सेवा' मानली जाईल, असा पुन्नरुच्चार सर्वोच्च न्यायालयाने केला आहे. ओसी मिळण्यास आणि घराचा ताबा मिळण्यास उशीर झाला, तर घर खरेदीदार बिल्डरकडून नुकसानभरपाई मागू शकतात, असेही न्यायमूर्ती बी.व्ही. नागरथना आणि आर. महादेवन यांच्या खंडपीठाने स्पष्ट केले.
'लाईव्ह लॉ'च्या रिपोर्टनुसार, गुडगावमधील एका गृहनिर्माण प्रकल्पात बिल्डरने (विकासक) घर खरेदीदारांची फसवणूक केली होती. खरेदीदारांनी २००७ ते २०११ दरम्यान घरे बुक केली आणि घराचे पूर्ण पैसेही भरले. कराराप्रमाणे, काम सुरू झाल्यापासून साधारण साडेतीन वर्षांत (३६ महिने + ६ महिने सवलत) घराचा ताबा मिळणे अपेक्षित होते. मात्र, बिल्डरने वेळेत घरे दिली नाहीत.
बिल्डरने इमारतीचे राहिलेले काम तातडीने पूर्ण करून सरकारी 'भोगवटा प्रमाणपत्र' (OC) मिळवावे.
ठरवून दिलेल्या ठराविक वेळेतच ग्राहकांना त्यांच्या घराचा ताबा द्यावा.
घर देण्यास झालेल्या उशीराबाबत ग्राहकांनी भरलेल्या पैशांवर ८% दराने (साधे व्याज) नुकसानभरपाई द्यावी. ही भरपाई घराचा ताबा मिळेपर्यंत चालू राहील.
ताबा मिळण्यास उशीर झाल्यामुळे घराच्या स्टॅम्प ड्युटीचा (मुद्रांक शुल्क) खर्च वाढला असेल, तर तो वाढीव खर्च बिल्डरने द्यावा.
तक्रार करणाऱ्या प्रत्येक ग्राहकाला मानसिक त्रासापोटी आणि कायदेशीर खर्चासाठी २५,००० रुपये द्यावेत.
बिल्डरने (विकसक) ग्राहक न्यायालयाच्या निर्देशांना सर्वोच्च न्यायालयात आव्हान दिले होते. ग्राहक न्यायालयाने करारात नमूद केलेल्यापेक्षा जास्त भरपाई देऊन आपल्या अधिकार क्षेत्राचे उल्लंघन केल्याचा दावा याचिकेतून केला होता.
न्यायमूर्ती महादेवन यांनी स्पष्ट केले की, "घराचा ताबा वेळेत न देणे ही बिल्डरने दिलेली 'सदोष सेवा' आहे. त्यामुळे ग्राहकांचे नुकसान झाले आहे हे सिद्ध होते. अनेकदा बिल्डर करारात अशा अटी टाकतात की ज्यामुळे त्यांना उशीर झाला तरी दंड भरावा लागणार नाही. बिल्डरने करारात काहीही लिहिले असले, तरी 'ग्राहक संरक्षण कायदा' त्यापेक्षा प्रबळ आहे. ग्राहकाचे नुकसान झाले असेल, तर त्याला भरपाई मिळायलाच हवी. ग्राहक न्यायालयाला (NCDRC) हा पूर्ण अधिकार आहे की त्यांनी ग्राहकाला झालेला त्रास आणि पैशांचे नुकसान पाहून योग्य ती भरपाई निश्चित करावी. बिल्डर कराराचा आधार घेऊन ही भरपाई नाकारू शकत नाही. या प्रकरणात बिल्डरने घराचे काम पूर्ण करायला आणि ताबा द्यायला उशीर केला आहे, ही गोष्ट स्पष्ट आहे. त्यामुळे ग्राहक न्यायालयाने जो दंड किंवा व्याज आकारले आहे, ते कायदेशीररित्या योग्यच आहे."
यावेळी खंडपीठाने गाझियाबाद विकास प्राधिकरण विरुद्ध बलबीर सिंग, (२००४) ५ एससीसी ६५ चा संदर्भ देत म्हटले आहे की, भरपाई देण्यासाठी कोणतेही कठोर सूत्र नाही. झालेल्या नुकसानाच्या स्वरूपावर त्याची व्याप्ती अवलंबून असते. घर देण्यास ताबा देण्यास जेवढा विलंब, तेवढी भरपाई अधिक असते. भरपाईमध्ये आर्थिक नुकसान तसेच सेवेतील कमतरतेमुळे होणारा मानसिक त्रास समाविष्ट असू शकतो, असे स्पष्ट करत न्यायालयाने बंगळुरू विकास प्राधिकरण विरुद्ध सिंडिकेट बँक, (२००७) ६ एससीसी ७११ चा उल्लेख करत स्पष्ट केले की, "जेथे ताबा निर्धारित किंवा वाजवी वेळेत योग्य कारणाशिवाय दिला जात नाही, तेव्हा वाटपधारकाला वाजवी व्याजासह परतफेड करण्याचा आणि योग्य प्रकरणांमध्ये, तथ्यांवर अवलंबून अतिरिक्त भरपाई मिळण्याचा अधिकार आहे. भरपाई एकसारखी नसते आणि विलंबाचे स्वरूप, प्राधिकरणाचे वर्तन आणि झालेल्या छळाची व्याप्ती लक्षात घेऊन ती तयार केली पाहिजे."
'समृद्धी सहकारी गृहनिर्माण संस्था' आणि 'मुंबई महालक्ष्मी कन्स्ट्रक्शन' यांच्यातील जुन्या प्रकरणाचा दाखला देत न्यायालयाने स्पष्ट केले की, बिल्डरने घराचा ताबा दिला; पण 'भोगवटा प्रमाणपत्र' (OC) दिले नाही, तर ती बिल्डरच्या सेवेतील मोठी त्रुटी मानली जाईल. अशा वेळी ग्राहकाला नुकसानभरपाई मिळवण्याचा पूर्ण अधिकार आहे. ग्राहकाला किती त्रास झाला, त्याला आपल्या घरापासून किती काळ वंचित राहावे लागले आणि किती विलंब झाला, हे पाहून दिलेली भरपाई ही 'वाजवी' आणि 'योग्य' असावी, असेही खंडपीठाने स्पष्ट केले.
न्यायालयाने ग्राहक न्यायालयाच्या आदेशाला आव्हान देणाऱ्या बिल्डरला आदेश दिला आहे की, या निकालाच्या तारखेपासून पुढील ६ महिन्यांत 'भोगवटा प्रमाणपत्र' (OC) मिळवावे आणि ग्राहकांना त्यांच्या घराचा ताबा द्यावा. जोपर्यंत बिल्डर प्रत्यक्ष ताबा देत नाही, तोपर्यंत ग्राहक न्यायालयाने (NCDRC) ठरवून दिलेली नुकसानभरपाई (व्याज) बिल्डरला ग्राहकांना द्यावीच लागेल. तसेच सहा महिन्यांत 'OC' मिळू शकले नाही, तर बिल्डर पुन्हा ग्राहक न्यायालयाकडे (NCDRC) दाद मागू शकतो; मात्र, ही दाद फक्त ६ महिन्यांनंतरच्या 'व्याजाच्या रकमेत' काही बदल होऊ शकतो का, एवढ्यापुरतीच मर्यादित असेल. इतर मुख्य अटी तशाच राहतील, असेही न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे.
