आपण जेव्हा एखादी जमीन, घर किंवा कोणतीही मालमत्ता (Property) विकतो, तेव्हा आपल्या बँक खात्यात मोठी रक्कम जमा होते. हा व्यवहार फायदेशीर ठरल्यास मोठा आनंद होतो, पण त्याचबरोबर एक मोठा प्रश्न मनात येतो - "या मिळालेल्या पैशांवर इन्कम टॅक्स (Income Tax) भरावा लागेल का?" जर तुमचा नफा लाखोंमध्ये असेल, तर करपात्र रकमेची चिंता वाटणे स्वाभाविक आहे.
आयकर कायद्यानुसार, मालमत्ता विकून होणाऱ्या नफ्याला 'भांडवली नफा' (Capital Gain) म्हटले जाते आणि त्यावर कर आकारला जातो. पण घाबरून जाण्याचे कारण नाही! कायद्यात असे अनेक नियम आणि मार्ग आहेत, ज्यांचा वापर करून तुम्ही हा कर कायदेशीररित्या कमी करू शकता किंवा पूर्णपणे वाचवू शकता.
जर तुम्ही नुकतीच प्रॉपर्टी विकली असेल किंवा विकण्याचा विचार करत असाल, तर हा लेख तुमच्यासाठीच आहे. चला, सोप्या भाषेत समजून घेऊया की प्रॉपर्टी विकल्यावर कर कधी लागतो, त्याचे नियम काय आहेत आणि कर वाचवण्याचे प्रभावी मार्ग कोणते आहेत.
जेव्हा तुम्ही कोणतीही भांडवली मालमत्ता (उदा. घर, जमीन, फ्लॅट) खरेदी किमतीपेक्षा जास्त किमतीला विकता, तेव्हा त्यातून मिळणाऱ्या नफ्याला 'भांडवली नफा' किंवा 'कॅपिटल गेन' म्हणतात. हा नफा तुमच्या उत्पन्नाचा भाग मानला जातो आणि त्यावर तुम्हाला कर भरावा लागतो.
हा कर दोन प्रकारच्या नफ्यावर अवलंबून असतो:
कधी लागू होतो? - जर तुम्ही मालमत्ता खरेदी केल्याच्या तारखेपासून २४ महिन्यांच्या (२ वर्षांच्या) आत विकली, तर होणाऱ्या नफ्याला 'अल्पकालीन भांडवली नफा' म्हणतात.
कराचा नियम: हा नफा तुमच्या एकूण उत्पन्नात जोडला जातो आणि तुम्हाला तुमच्या इन्कम टॅक्स स्लॅबनुसार (Income Tax Slab) कर भरावा लागतो.
कधी लागू होतो? - जर तुम्ही मालमत्ता खरेदी केल्याच्या तारखेपासून २४ महिन्यांपेक्षा जास्त काळ स्वतःकडे ठेवून विकली, तर होणाऱ्या नफ्याला 'दीर्घकालीन भांडवली नफा' म्हणतात.
कराचा नियम: या नफ्यावर तुम्हाला २०% (अधिक अधिभार आणि सेस) दराने कर भरावा लागतो. मात्र, इथे तुम्हाला 'इंडेक्सेशन' (Indexation) चा फायदा मिळतो, ज्यामुळे तुमची करपात्र रक्कम लक्षणीयरीत्या कमी होऊ शकते.
इंडेक्सेशन म्हणजे काय?
सोप्या भाषेत, महागाईमुळे पैशाची किंमत कमी होते. इंडेक्सेशनमुळे मालमत्तेची खरेदी किंमत सध्याच्या महागाईनुसार वाढवून मोजली जाते. यामुळे तुमचा कागदोपत्री नफा कमी दिसतो आणि परिणामी करही कमी लागतो.
दीर्घकालीन भांडवली नफ्यावरील कर वाचवण्यासाठी आयकर कायद्यात काही विशेष सवलती दिल्या आहेत. त्यांचा योग्य वापर करून तुम्ही मोठी बचत करू शकता.
जर तुम्ही राहते घर विकून मिळालेल्या नफ्यातून नवीन राहते घर खरेदी केले, तर तुम्हाला या कलमांतर्गत कर सवलत मिळते.
अट:
विकलेल्या घरातून मिळालेल्या 'भांडवली नफ्याच्या' रकमेतून नवीन घर खरेदी करावे.
नवीन घर, जुने घर विकण्याच्या १ वर्ष आधी किंवा २ वर्षांच्या आत खरेदी केलेले असावे.
किंवा, जुने घर विकल्यानंतर ३ वर्षांच्या आत नवीन घराचे बांधकाम पूर्ण करावे.
फायदा: जर तुम्ही नफ्याची संपूर्ण रक्कम नवीन घरात गुंतवली, तर तुमचा संपूर्ण कर माफ होतो. जर कमी रक्कम गुंतवली, तर गुंतवलेल्या रकमेवर प्रमाणात सूट मिळते.
जर तुम्ही शहरी भागातील शेतजमीन विकली असेल, तर त्यातून मिळालेल्या नफ्याची रक्कम नवीन शेतजमिनीत गुंतवून कर वाचवू शकता.
अट:
जमीन विकल्यानंतर २ वर्षांच्या आत नवीन शेतजमीन (शहरी किंवा ग्रामीण) खरेदी करावी.
फायदा: नफ्याची रक्कम नवीन शेतजमिनीत गुंतवल्यास पूर्ण करमाफी मिळते.
जर तुम्हाला नवीन प्रॉपर्टी खरेदी करायची नसेल, तर तुम्ही सरकारी मान्यताप्राप्त बॉण्ड्समध्ये गुंतवणूक करून कर वाचवू शकता.
अट:
मालमत्ता विकल्यानंतर ६ महिन्यांच्या आत NHAI (नॅशनल हायवे अथॉरिटी ऑफ इंडिया) किंवा REC (रुरल इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन) सारख्या विशिष्ट बॉण्ड्समध्ये गुंतवणूक करावी.
यामध्ये तुम्ही एका आर्थिक वर्षात जास्तीत जास्त ५० लाख रुपयांपर्यंत गुंतवणूक करू शकता.
या बॉण्ड्सचा लॉक-इन कालावधी ५ वर्षांचा असतो.
अनेकदा असे होते की, आयकर रिटर्न भरण्याच्या अंतिम तारखेपर्यंत तुम्हाला नवीन मालमत्ता खरेदी करणे किंवा गुंतवणूक करणे शक्य होत नाही. अशावेळी तुम्ही काय कराल?
उपाय: तुम्ही नफ्याची रक्कम कोणत्याही सार्वजनिक क्षेत्रातील बँकेत 'कॅपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम' (CGAS) अंतर्गत जमा करू शकता.
फायदा: असे केल्याने तुम्हाला कर सवलतीचा दावा करता येतो आणि नवीन मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी कायद्याने दिलेली २ किंवा ३ वर्षांची मुदत मिळते.
जमीन विकल्यावर कर लागेल की नाही, हे ती जमीन 'शहरी' आहे की 'ग्रामीण' यावर अवलंबून असते.
ग्रामीण शेतजमीन (Rural Agricultural Land):
जर तुमची शेतजमीन नगरपालिका किंवा नगर परिषदेच्या हद्दीपासून कायद्याने निर्धारित केलेल्या अंतराच्या बाहेर असेल आणि त्या भागाची लोकसंख्या १०,००० पेक्षा कमी असेल, तर ती 'ग्रामीण शेतजमीन' मानली जाते.
सर्वात मोठा फायदा: ग्रामीण शेतजमीन विकून मिळालेल्या नफ्यावर कोणताही भांडवली नफा कर लागत नाही. ही रक्कम पूर्णपणे करमुक्त असते.
शहरी जमीन (Urban Land):
जर तुमची जमीन शहराच्या किंवा नगरपालिकेच्या हद्दीत येत असेल, मग ती शेतजमीन असो किंवा बिगरशेती, तिच्या विक्रीतून होणारा नफा करपात्र असतो. त्यावर तुम्हाला वर नमूद केलेल्या नियमांनुसार टॅक्स भरावा लागतो.
मालमत्तेचा प्रकार आणि लोकेशन तपासा: मालमत्ता विकण्यापूर्वी ती शहरी आहे की ग्रामीण, आणि शेतीसाठी वापरली जाते की नाही, हे निश्चित करा.
होल्डिंग कालावधी: मालमत्ता विकण्यापूर्वी ती तुमच्या नावावर किती काळ होती (Holding Period) हे तपासा. यावरूनच तुमचा नफा शॉर्ट-टर्म आहे की लाँग-टर्म हे ठरेल.
कागदपत्रे सांभाळा: खरेदीखत, विक्रीखत, मालमत्तेच्या सुधारणेवर केलेला खर्च (उदा. नूतनीकरण) आणि हस्तांतरण खर्च (उदा. दलाली) यांची सर्व कागदपत्रे आणि पावत्या जपून ठेवा. यामुळे नफ्याची अचूक गणना करता येते.
योग्य नियोजन करा: मालमत्ता विकण्यापूर्वीच कर वाचवण्याचे नियोजन करा. कोणत्या कलमांतर्गत गुंतवणूक करायची आहे, हे आधीच ठरवा.
तज्ज्ञांचा सल्ला घ्या: मालमत्तेचे व्यवहार गुंतागुंतीचे असू शकतात. त्यामुळे कोणताही मोठा निर्णय घेण्यापूर्वी कर सल्लागार (Tax Consultant) किंवा चार्टर्ड अकाउंटंट (CA) यांचा सल्ला घेणे नेहमीच फायदेशीर ठरते.
प्रॉपर्टी विकून मिळालेला नफा हा मोठा आर्थिक आधार असतो. योग्य माहिती आणि अचूक नियोजनाच्या मदतीने तुम्ही त्यावर लागणारा कर कायदेशीररित्या वाचवू शकता. वर नमूद केलेल्या नियमांचा आणि मार्गांचा विचार केल्यास, तुम्ही केवळ करच वाचवू शकणार नाही, तर तुमच्या कष्टाच्या पैशाची योग्य ठिकाणी गुंतवणूकही करू शकाल.