अलीकडच्या काळात सातत्याने 1 झळकणाऱ्या 'नो इएमआय टिल पझेशन' या जाहिरातीचा उल्लेख करता येईल. याचा सोपा अर्थ म्हणजे एखाद्या विकासकाकडे डाऊनपेमेंट करून घर बुक करा आणि तुम्ही बँकेकडून गृहकर्ज घेत घर खरेदी करत असाल तर जोपर्यंत घराचा ताबा मिळत नाही, तोपर्यंत बँक तुमचा हप्ता घेणार नाही, पण बँक आपला हप्ता का सोडेल ? असा प्रश्न उपस्थित होतो. त्याचे सोपे उत्तर म्हणजे जोपर्यंत मालमत्ता ग्राहकाच्या ताब्यात जात नाही, तोपर्यंत हप्त्याचा भरणा बिल्डर करेल. असे ढोबळ स्वरूप असलेली योजना सामान्य ग्राहकांना आकर्षित वाटणे स्वाभाविक आहे अणि तशी आहे देखील. पण दूरवरून दिसणारी प्रत्येक गोष्ट आकर्षक असतेच असे नाही. या योजनेतही असेच काहीसे आहे. (Home Loan)
प्रत्यक्षात या योजनेत घर बुक केल्यानंतर बिल्डर बँकेचा हप्ता भरतो; परंतु घराचा ताबा मिळण्यापूर्वी गृहकर्जाच्या रुपातून घेतलेला हप्त्यात केवळ व्याजच असते. त्यामुळे बिल्डरकडून मूळ रकमेत एक रुपयादेखील जमा केला जात नाही. यानुसार गृहकर्जाच्या हप्त्याचा बिल्डरकडून कसा भरणा होतो, याचे आकलन होते. त्याला बँक प्री-इएमआय असे म्हणते. यास बँक-बिल्डर-बायर या त्रिकोणी करारानुसार ट्राय पार्टी करारानुसार लागू करण्यात येते.
या योजनेतील सर्वात मोठी समस्या म्हणजे खरेदीदारांना आभासी रुपात मिळणारा आर्थिक दिलासा. मात्र कोणत्या ना कोणत्या कारणाने बिल्डर आर्थिक अडचणीत येतो तेव्हा तो प्री इएमआय भरण्यास सक्षम राहत नाही. अशावेळी कर्जाची संपूर्ण जबाबदारी खरेदीदारावर येते. यात खरेदीदाराचा क्रेडिट स्कोर खराब होतो आणि भविष्यात कर्ज घेण्यास अडचणी येतात. याशिवाय प्रकल्प रेंगाळला तर खरेदीदाराला घराचा ताबा मिळण्यासाठी बराच काळ वाट पाहावी लागते. कदाचित न मिळणाऱ्या घराचा हप्त्याचा दबाव राहू शकतो.
अर्थात आरबीआयने बंदी घातलेल्या 'सबव्हेशन स्कीम'चे हे नवीन रूप आहे आणि त्याला 'नो इएमआय टिल पजेशन' या नावाने ओळखले जाते; परंतु एखादा गुंतवणूकदार या योजनेकडे लाभाच्या रुपातून पाहू शकतो की नाही, हे पाहणे महत्त्वाचे आहे.
वास्तविक ही योजना खरेदीदारांसाठी फायद्याची ठरू शकते. कारण त्याला घराचा ताबा मिळेपर्यंत हप्ता भरावा लागत नाही. त्यामुळे प्रारंभीच्या काळातील आर्थिक ताण राहत नाही. प्रामुख्याने जी मंडळी भाड्याने राहतात, त्यांची आर्थिक ओढाताण होत नाही. कारण त्यांना भाड्याबरोबरच हप्ता भरणे देखील कठीण जाते; परंतु या योजनेतील सर्वात मोठा धोका म्हणजे बिल्डरने एक जरी हप्ता चुकवला तर खरेदीदाराचा क्रेडिट स्कोर खराब होतो. शिवाय गृहप्रकल्प एखाद्या कारणाने थांबला तर अशावेळी बिकट स्थिती होऊ शकते. अशावेळी खरेदीदारांना न मिळणाऱ्या घरापोटी अकारण हप्ता भरावा लागतो.
बिल्डरला या योजनेपासून अनेक फायदे होतात. पहिले म्हणजे कमी व्याजावर त्याला पैसे मिळतात. खरेदीदाराला बँकेकडून ८ ते ९ टक्के दराने गृहकर्ज मिळते. विकासक स्वतःच कर्ज घेत असेल तर त्याला अधिक व्याज भरावे लागले असते. दुसरे म्हणजे विक्रीस काढलेले घरे पडून राहत नाहीत. ते अशा योजनांमुळे तातडीने विकले जातात. तिसरे म्हणजे या योजनेच्या माध्यमातून बिल्डर प्रकल्पाची मार्केटिंग सक्षमपणे करू शकतो. एकप्रकारे ग्राहकांना 'नो कॉस्ट' ऑफर आवडू लागते.