रिअल इस्टेट मध्ये तेजी परतेल? - पुढारी

रिअल इस्टेट मध्ये तेजी परतेल?

भारताची वाढती लोकसंख्या पाहता दरवर्षी एक कोटी नवीन घरांची गरज आहे. पुढील पाच वर्षांपर्यंत लोकसंख्यावाढीचा दर हा वार्षिक एक टक्के राहील. अशा स्थितीत कुटुंबाचा आकार आणखी लहान होणार असल्याने त्याच्या विकासाचा दर अडीच टक्के असेल. भारतात कुटुंबाच्या तुलनेत घराची संख्या कमी आहे. चीनमध्ये हे प्रमाण 20 टक्के, तर अमेरिकेत दहा टक्के अधिक आहे. याशिवाय तेथे संमिश्र निवासस्थानेदेखील आहेत. म्हणजेच व्यावसायिकांचे कुटुंबीय दुकानातच झोपतात; पण आगामी काळात उत्पन्न आणि मालमत्ता वाढल्यास परिस्थितीत बदल होईल. एक व्यक्तीला कामाच्या ठिकाणी तेवढीच जागा द्यायला हवी, जेवढी घरात आहे.

म्हणजेच शंभर चौरस फूट. भारतात घराचे आकारमान सरासरी 460 चौरस फूट आहे आणि त्यात सुमारे पाच जण राहतात. अर्थात, ही जागा कॉलेज, शाळा, मॉल, रुग्णालय, गोदाम तसेच धार्मिक ठिकाणे वगळून आहे. त्यांची संख्या कमी असली, तरी आकार मोठा असतो. त्याचवेळी दरवर्षी नवीन घरांची गरज वाढणार नाही; पण देशातील घरांचा सरासरी आकार वार्षिक दोन टक्क्यांपेक्षा अधिक वाढत चालला आहे. ही बाब असामान्य नाही. अमेरिकेतील घरांचा आकार हा भारतीय घरांच्या तुलनेत पाच पट अधिक आहे.

आज देशात 93 टक्के इमारती एक किंवा दोन मजल्यांच्या आहेत. केवळ 0.2 टक्के इमारत दहा मजली किंवा त्यापेक्षा उंच आहेत. उंच इमारतींची संख्या वाढत चालली आहे आणि त्याच्या बांधकामाचा प्रतिचौरस फूट खर्च हा एखाद्या खेडेगावातील एक मजली इमारतीच्या बांधकामाच्या तुलनेत दहा पट अधिक आहे. बांधकामाचा आकार आणि मूल्य यात स्थिर वाढ असणे ही आर्थिक वाढीचा महत्त्वाचा घटक आहे. 2012 मध्ये जीडीपीचा सहावा भाग हा रिअल इस्टेट क्षेत्राचा होता.

कारण, एखाद्या कुटुंबाच्या खर्चाचा विचार केल्यास खाद्यानंतर भाडे हा सर्वाधिक महत्त्वाचा घटक आहे. 2012 नंतर विकासाचा वार्षिक दर हा सहा टक्क्यांनी कमी होत आहे. चलनवाढीचा त्यात समावेश केल्यास ही वाढ शून्य राहते. जीडीपीत त्याची भागीदारी ही 5 टक्क्यांहून 17 वर्षांच्या नीचांकी पातळीवर पोहोचली आहे.

असे का झाले? गेल्या दोन दशकांत जमिनीच्या किमतीत वार्षिक सरासरीने दहा ते 12 टक्क्यांनी वाढ झाली. परंतु, 2002 ते 2019 या काळात शहरी भागातील जमिनीची किंमत वार्षिक 19 टक्क्यांनी वाढली. 2006 ते 2013 या काळात ही वाढ सुमारे 25 टक्केच राहिली. अशा स्थितीत त्यात घट होणे स्वाभाविक आहे.

2013 ते 2019 या काळात हा दर घसरून 4 टक्के राहिला. त्याचा परिणाम बांधकाम क्षेत्रावरही झाला आणि 2010 च्या तीन लाखांच्या घरांच्या तुलनेत प्रमुख विकासकांकडून अपार्टमेंटची उपलब्धता निम्म्यापेक्षा कमीच राहिली. तयार घरांची संख्या एवढी प्रचंड होती की, बांधकामाचा वेग कमी झाल्यानंतरही किमतीत वाढ झाली नाही. ‘रेरा’सारखी नियामक संस्था तसेच जीएसटीमुळे अचल मालमत्ता क्षेत्र हे आणखी मजबूत आणि संघटित झाले. देशाच्या विविध शहरांत मोठ्या प्रमाणात स्थिर मालमत्तेच्या व्यवसायाने जोर पकडला; परंतु अजूनही मोठ्या प्रमाणात निवासी प्रकल्प योजना लहान कंत्राटदारांकडूनच राबविल्या जात आहेत.

उदाहरणार्थ, एखाद्या घराची एक खोली वाढवणे किंवा एक मजला वाढवणे. अशा घरांच्या बांधकामात प्रतिचौरस फुटाचा खर्च
हा तुलनेने कमीच असतो. या घरांची संख्या खूप मोठी आहे. परंतु, यातही संथपणा आला आहे. यामागचे प्रमुख कारण म्हणजे जमिनीच्या किमतीचा वेग मंदावला आहे. त्यामुळे घराचा आकार किंवा गुणवत्ता सुधारण्याची इच्छादेखील मागे पडते. परंतु, आता हे चक्र बदलत आहे.

अनेक मोठ्या शहरांतील आकडे सांगतात की, 2019 च्या तुलनेत विक्री वाढत असून तयार अपार्टमेंटची संख्यादेखील कमी झाली आहे. त्यामुळे विकासक नवीन प्रकल्प सुरू करण्याच्या मूडमध्ये आहेत. त्याचवेळी या क्षेत्रातील दीर्घकाळाची मंदी पाहता अनेक जण कामाच्या वेगावर शंका घेऊ लागले आहेत. किमती कमी होण्यामागे केवळ स्वस्त कर्ज नाही, तर उत्पन्न वाढल्याने अचल मालमत्तेच्या किमतीच्या तेजीलाही मागे टाकले आहे.

गेल्या चार वर्षांत भाडे हे अचल मालमत्तेच्या किमतीच्या तुलनेत अधिक वेगाने वाढले, तर एकूण खर्चात भाड्याचा वाटा हा 2012 च्या 11.5 टक्क्यांवरून 9.5 टक्क्यांवर आला. ज्या शहरात मोठ्या प्रमाणात सॉफ्टवेअर इंजिनिअर राहतात, तेथे वेतनातील वाढ आणि नवीन रहिवाशांचा अंदाज हा घराच्या मागणीसाठी सकारात्मक आहे.

दुसरे म्हणजे, लॉकडाऊन काळात झालेली बचत आणि शेअर बाजारातील तेजीमुळे अनेक कुटुंबे गुंतवणुकीला प्राधान्य देत आहेत. तिसरी म्हणजे, मूल्य संकेत. म्हणजेच खरेदी किंमत जादा असूनही घसरणीचा धोका वाटत राहिल्यास खरेदी चक्राला अडथळा येऊ शकतो. परंतु, किंमत कमी झाल्याने किंवा होण्याच्या शक्यतेने खरेदीला प्रोत्साहन मिळते, हेदेखील तितकेच खरे. एखादा व्यक्ती किंवा उद्योग हा जोखीम उचलतो तेव्हाच आर्थिक वृद्धी प्राप्त होते.

बांधकामात संथपणा आल्याने 2012 ते 2020 या काळात जीडीपीच्या विकासाला एक टक्क्यापेक्षा अधिक संभाव्य नुकसान झाले आहे. लक्षात ठेवा, बांधकाम क्षेत्र हे श्रीमंताकडून गरिबाकडे पैसा येण्याचे मोठे माध्यम आहे. कारण, बांधकाम क्षेत्रात सुमारे 85 टक्के कामगार हे अकुशल मजूर असतात. धोरणकर्त्यांनी मागणीनुसार घरांची उपलब्धता कशी राहील आणि दोन्ही आघाड्यांवर समतोलपणा कसा राहील, याकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे.

या उपायांमुळे किमतीतील अस्थिरता ही कमी राहील. एनबीएफसी कंपन्यांवरील आर्थिक संकटाला तीन वर्षे झाले, तरी विकासकांकडे येणारा पैशाचा ओघ कमीच आहे. या आव्हांनावर मार्ग काढून बांधकाम क्षेत्रात रोजगारनिर्मिती आणि विकास साध्य करता येऊ शकतो.

Back to top button